Nebenkostenabrechnung: Jahresabrechnung prüfen

Jährliche Betriebskostenabrechnung kontrollieren. Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten abrechnen. Unzulässige Kostenpositionen erkennen und widersprechen.

✓ Geprüft: 15.7.2026

WAS ZU TUN

Abrechnungszeitraum prüfen: Periode darf nicht mehr als 12 Monate umfassen

Verteilerschlüssel mit Mietvertrag abgleichen (Wohnfläche oder Personenzahl)
Kostenpositionen gegen § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) prüfen
Bei unzulässigen Kosten: schriftlichen Widerspruch innerhalb von 12 Monaten einlegen

Was ist das und wann erledigen?

Die Nebenkostenabrechnung ist die jährliche Abrechnung der Betriebskosten (Heizung, Wasser, Hausreinigung, Gebäudeversicherung usw.). Der Vermieter muss sie spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt sie zu spät, verliert er das Recht auf Nachzahlung.

Kostenampel

Prüfen Sie jede Position nach dem Ampelprinzip:

Grün — Mieter zahlt (§ 2 BetrKV):
Heizung und Warmwasser, Kaltwasser und Entwässerung, Hausreinigung, Aufzugsbetrieb, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung, Gartenpflege (wenn vertraglich vereinbart).

Rot — Vermieter trägt (darf nicht umgelegt werden):
Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Verwaltungskosten, Kosten der Mietersuche, Dachreparatur, persönliche Versicherungen des Vermieters.

Verteilerschlüssel prüfen

Die Betriebskosten werden nach einem im Mietvertrag festgelegten Schlüssel auf die Wohnungen verteilt — in der Regel nach Wohnfläche oder Personenzahl. Weicht die Abrechnung vom vereinbarten Schlüssel ab, ist das ein Widerspruchsgrund.

Gibt es in der Wohnung Mängel, die der Vermieter beseitigen muss?

Ja → Nein → zur Routen-Übersicht

› Details und Tipps

👨🏻‍💻

Max empfiehlt:

Ich erhielt eine Nachforderung von 600 €. Nach dem Check gegen § 2 BetrKV entdeckte ich Dachsanierungskosten in der Abrechnung. Schriftlicher Widerspruch mit Gesetzesangabe — zwei Wochen später kam eine korrigierte Abrechnung über 180 €.

👩🏼‍💼

Lea empfiehlt:

Fordern Sie unbedingt Belegeinsicht an. Der Vermieter muss Ihnen die Originalbelege zu allen Kostenpositionen vorlegen (§ 259 BGB). Vereinbaren Sie einen Termin oder bitten Sie um Kopien — das ist Ihr Recht.

HÄUFIGE FRAGEN

Welche Kosten darf der Vermieter NICHT umlegen? ▾

Nur die in § 2 BetrKV abschließend aufgezählten Betriebskosten dürfen umgelegt werden. Nicht erlaubt: Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Verwaltungskosten, Kosten für die Mietersuche, Dachsanierung und persönliche Versicherungen des Vermieters.

Wie lange habe ich Zeit, Widerspruch einzulegen? ▾

12 Monate nach Erhalt der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach Ablauf dieser Frist sind Einwände ausgeschlossen — für beide Seiten. Auch der Vermieter verliert das Recht auf Nachzahlung, wenn er die Abrechnung zu spät erstellt.

Was, wenn die Abrechnung später als 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum kommt? ▾

Der Vermieter verliert das Recht auf eine Nachzahlung (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Ein Rückgabeanspruch des Mieters auf zu viel gezahlte Vorauszahlungen bleibt jedoch bestehen. Legen Sie schriftlichen Widerspruch ein.